合星财富CEO杨东: “以租代售”模式有益于盘活房地产

万科，一直是房地产企业中的焦点。

    “以租代售”火爆朋友圈

    16日深夜到昨日白天，万科又一次成为地产圈里的“话题王”， “万科血拼”、“万科推出以租代售”、“万科转型”成为地产界的头条新闻。一条原文大致如下的消息在微博和微信朋友圈上激起滚滚热议：

    “刚结束的万科转型战略发布会，是建立在对房地产开发销售模式的颠覆上，先租后买，租金可抵房款。万科太狠了，彻底不让小开发商活。小伙伴地产公司全体倒闭的节奏，血洗市场。万科至少应准备5000亿元现金。 先租后买类似于万科自己当银行了，做房贷，做金融租赁！然后可以把项目打包卖到市场上获得收益。”

    万科辟谣只是营销策略

    在“以租代售”火爆朋友圈的同时，当事人万科则淡定地“坐看风云”，直到事件发酵近24小时后，才通过官方微信公号“万科周刊”悠悠辟谣：

    “近期重庆万科在开展西九项目万科驿(长租公寓)业务推广过程中，采用了与住宅销售联动的营销方式，其主要内容包括：

    对于成功申请“西九万科驿”的租客，如购买万科西九二期住宅，可享受与所租房屋2年租金等额的房款总价优惠，如购置重庆万科在售的其它楼盘住宅产品，可额外享受1%房款优惠；

    对于因房源紧张、未能成功获得“西九万科驿”租赁权的客户，可凭本人或其直系亲属在重庆主城区内任意地点的租赁合同，享受与1年租金等额的房款优惠(最高不超过2万元)。

    重庆西九项目希望通过这种方式，为客户提供从租房到买房的全套需求关怀。

    目前万科各地公司在推广长租公寓业务时，部分公司采用了与万科重庆公司类似的做法，但尚未成为万科集团的统一部署。万科集团对各地公司推广新业务时的采用的具体举措，鼓励其结合本地具体情况进行创新。集团鼓励各地公司之间交流经验、相互借鉴，但也容许差异性的存在。

    上述做法，体现了长租公寓业务与住宅开发业务之间的协同效应，对两项业务的发展均有积极作用。长租公寓业务可以为住宅开发业务储备客户、提前锁定客户；住宅开发业务节省的营销费用，可以用于回馈长租公寓客户，推动长租公寓业务的发展。但客户租赁的公寓，和未来购买的住宅，是两类不同的产品；因此不能理解为对原有开发业务的替代，更不是全面颠覆原有的开发销售模式。我们不排除未来探索住宅本身“租售并举”、“先租后售”等新的业务模式，但目前并无具体的计划，更没有已经实施的案例。”

    房企去库存压力增大，政策待发力

    11月11日,国家统计局公布前10月房地产数据,截止到10月底,全国商品房待售面积68632万平方米,比9月末增加2122万平方米。其中,住宅待售面积增加1180万平方米,办公楼待售面积增加56万平方米,商业营业用房待售面积增加709万平方米。

    而在今年5月,根据国家统计局发布的数据,商品房待售面积65666万平方米,比4月末减少15万平方米,是自房地产市场低迷以来商品房待售面积首次出现减少。

    短短5个月后,楼市库存再次上涨,此前多轮政策的效力已被释放化解。

      “虽然今年楼市成交明显好于去年,一二线城市的库存数据缓解,但三四线城市的库存压力仍很大。”全联房地产商会负责人表示。

    “高库存是持续影响房地产投资的前端数据,而房地产投资下滑已经严重拖累经济增长。”上述全联房地产商会负责人表示,今年前10月,全国房地产开发投资增速比1-9月份回落0.6个百分点。其中,住宅投资53150亿元,增长1.3%,增速回落0.4个百分点。“这无疑再次挑战着决策层的底线。”

    过去一个月间，高层罕见地密集提及房地产。

    10月23日，国务院总理李克强在中央党校的讲话中，阐述当前中国经济的困难、机遇和挑战。其中提到：“以往我们长期依赖的房地产，去库存问题也没有解决。”

    11月10日，中共中央总书记、国家主席、中央军委主席、中央财经领导小组组长习近平主持召开中央财经领导小组第十一次会议，研究经济结构性改革和城市工作。习近平发表重要讲话时提到：“要化解房地产库存，促进房地产业持续发展。”

    11月11日，国务院总理李克强主持召开国务院常务会议提出，围绕消费新需求，释放内需潜力、弥补民生短板。其中的重要工作之一就在于，以加快户籍制度改革带动住房、家电等消费。

    主动金融创新，推动去库存

    与其坐等政策发力，不如自己主动出击。开发商利用金融创新来推动营销，推动去库存，其实并不是万科的专利。

    比如去年远洋地产联合京东金融开展互联网金融众筹活动、今年4月保利与民生银行合作的“利民贷”，以及恒大首付三年免息分期等，都是在房地产营销和去库存方面的金融创新的尝试。而且本次“以租代售”的重庆试验并不是万科第一次在房地产领域搞金融创新，此前中国第一款REITS产品，就是由万科和鹏华基金联手开发，标的为万科前海的写字楼。

    合星财富CEO杨东认为，现在的房地产商都已经不仅仅是房地产商，他们是拥有巨大财富的综合投资者。只要是能获利的市场，他们都会去参与，而不给自己任何界限。这才是房地产行业未来发展的最新方向。“以租代售”模式一旦正式大规模开启，那么盘活房地产这盘大棋将指日可待，同时，对于整个金融业的发展也将起到深远影响。

    众所周知，房地产企业的大部分资金来源于银行，贷款购房者的资金来源也主要来源于银行。而万科这次先租后买等于自己做银行、做房贷、做金融租赁，然后效仿阿里和京东把花呗和京东白条通过ABS（资产证券化）的模式快速回笼资金，对整个金融业和地产业都是一次冲击与变革。

    “不管时代如何改变，对客户需求的探索永无止境。”不论是万科，还是其他房地产企业，包括金融企业等，这句话可谓是至理名言。行业的发展离不开人，只有不断满足客户日益丰富的需求才能带来企业的基业长青。