四招独门，RE/MAX瑞麦地产帮你选购逞心海外房产

     RE/MAX专家称，中国投资者赴海外买房早已不是什么新闻，但突如其来的人民币贬值很可能会进一步推动国人为求财富保值而购买海外房地产的热情。“看到别人都去买，自己也去买一套。现在国内楼市前景看不准加上人民币贬值，那就去外国买呗，这就叫中国式买房。”国内各地房价分化以及人民币贬值预期的背景下， 国人热衷的海外买房似乎又暗潮汹涌。 （http://www.shanghairemax.com） 

    在国内买都需要货比三家，更何况海外，如果选择了不靠谱的海外房产公司，利用国内外的信息不对称把不合适的房子介绍给客户，对他们来说是件及其郁闷的事。 

    RE/MAX瑞麦地产（http://www.shanghairemax.com）这个40年海外房产专家教你四招，包你选购满意的海外房产。 

    第一招：买还是不买？下面这些指标告诉你！ 

    租售比——帮你判断当地楼市是否存在泡沫 

    在你的目标购房区域内，如果200个月至250个月的房屋租金可以购买到一套中等价位的房产，就说明当地楼市比较安全。 

    家庭年收入与房屋均价比——帮你判断当地房价是否合理 

    一般情况下，4~6年的家庭年收入是购买本区域中等价位房产比较合理的价格。这个数字在美国是4年，在澳洲是6年，在香港则是8年。 

    失业率——帮你判断未来3~6个月房价走势 

    通常情况下，失业率处于下降周期时，房价处于上升周期；失业率处于上升周期时，房价处于价格调整或者下跌周期。 

    第二招：在哪个国家买？不能只看租金回报率！ 

    在国外，单纯看租金回报率是无法判断出房地产市场的走势的，还要另外参考通胀率、银行存款利率和按揭贷款利率等。举例说明：“某区域的房产租金回报率7%，通货膨胀率2%，银行存款利率4%，贷款利率6%，据此数据可以判断，低通货膨胀的经济状况下，租金收益高于存款利息，将促使更多人士放弃存款，转而利用银行较低利率，贷款投资房地产，从而增加市场需求，推高房产价格；而如果房产租金回报率9%，贷款利率15%，通货膨胀率5%，存款利率12%，据此数据可以判断，租金回报率远低于存款利率和贷款利率，房产市场应该处于房价的调整高位，银行在收紧银根，提高贷款利率抑制通货膨胀的同时，也抑制了投资需求，未来房价下行的预期强烈。” 

    第三招：买公寓还是别墅？海外购房，土地也是钱！ 

    在海外购房时，千万别忽略土地的价值。国内买居住用房，只有70年产权，而国外更多是永久产权。土地是有限资源，长期来看，土地的价值永远存在，而房产随着时间的推移，会有损坏、折旧。举例说明：李先生想在澳大利亚的墨尔本投资一套房产，目前他看好两套房产，价格同样是50万澳元，一套是公寓，另一套是独栋别墅。 

    高层公寓：投资额50万澳元，位于市中心，两房，2014年完工，在维多利亚州，需缴纳5000澳元印花税，根据规定，在该州买房只需缴纳土地价值5%的印花税，因此推算其土地价值为10万澳元，建筑价值为40万澳元，联名地契。 

    别墅：投资额50万澳元，地点在郊区，需缴纳13500澳元印花税，因此土地价值27万澳元，建筑价值23万澳元，独立地契。 

    根据土地价值与建筑价值的比例比较原则可以判断：在相同或接近的投资额度下，选择土地价值与建筑价值比值高且是独立地契的别墅，更胜一筹。 

    第四招：买哪个地段？首推本地人或白人聚居区! 

    以投资为目的的购房者，需要考虑的是如何以最低价格购房，获得最高收益；而以养老自住为目的的购房者，则有更多的个性化需求。 

    无论是自住还是投资，首先要明确目标城市的购房区域和周围的居住人群。那些海外买房者最热衷的国家，同样是移民者最热衷的国家，聚集着世界各地各个民族的人。这时，一个城市居住区域的划分标准，就不仅是财富了。以最热门的移民城市悉尼为例，北面和西面的居民以本地人和英格兰人为主，华人也很多，相应地价也贵很多，如西区一套中等偏上的独立屋价格在200万澳元左右，高档社区和海景房的价格甚至达到1000万澳元。 

    选择本地人居住较多的区域购房，未来出手的时候会更方便，价格也会稳定增长。关键是套现的时候，承接者以及银行会客观评估其价值。 

    RE/MAX是全球最大的房地产交易公司，拥有十万名经济人，全球上千家门店，40年的发展历史，其核心就在于全球最大的房地产信息交易网络平台以及累积至今的优质五星级服务，至今销售量保持世界第一，选择RE/MAX，选择最好的海外房产。【瑞麦地产】